Директор управляющей компании в ЖКХ

Программа «Директор управляющей компании в ЖКХ» входит в цикл «Обучение руководителей», является авторской разработкой Русской Школы Управления.
Как и во всех программах этого цикла, обучение направлено на комплексную подготовку эффективных руководителей.

Вы получите не только знания о предмете, но и овладеете управленческими навыками, освоите навыки публичного выступления, управления личным временем, выработки стратегии организации, получите представление об управлении финансами, построении маркетинговых структур, распределении функций, создании системы управления персоналом и специфики управления предприятием, оказывающим услуги по управлению многоквартирными жилыми домами.

Руководители управляющих компаний в сфере ЖКХ.

ЧТО ТАКОЕ УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Cубъект управления, объект управления, предмет управления, цели и процесс управления
Правовой базис управления многоквартирными домами. Обязательные для исполнения нормативы.

ОБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ- многоквартирный дом

Сбор информации о многоквартирном доме: наличие документации, количество квартир и мест общего пользования (необходимая характеристика для подготовки тарифа, поиска дополнительных доходов управляющей организации).

Проблемное поле объекта управления- МЕСТА ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ

Состав мест общего пользования, характеристики, общее имущество в доме и индивидуальное.
Как правильно считать долю в общем имуществе каждого собственника, участие в содержании общего имущества, должны ли участвовать собственники нежилых (коммерческих и некоммерческих) помещений, в каком объеме и на каких основаниях, как заставить муниципалитет выполнять свои обязанности.
Коммерческое использование мест общего пользования: варианты, правила голосования и включения в договор, устав, протокол общего собрания. Оформление договора использования общего имущества: как назвать договор, основные стороны, предмет, содержание и стоимость. Как правильно распределить доходы от использования общего имущества (юридический аспект).

Проблемное поле объекта управления- ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

Земельный участок под многоквартирным домом- откуда он взялся, как определить его границы. Если мы оформляем земельных участок в собственность собственников многоквартирного дома, что мы получаем и что мы теряем.
Порядок использования земельного участка, строительство на земельном участке. Извлечение доходов.

Проблемное поле объекта управления- ВНУТРИДОМОВЫЕ И ВНЕШНИЕ ИНЖЕНЕРНЫЕ СЕТИ

Порядок присоединения инженерных сетей.
Внешние и внутренние границы инженерных сетей многоквартирного дома.
Что делать если нас заставляют принимать бесхозные сети, если перед нами есть частный собственник сетей и сетевого оборудования. Как и кому платить, с кем заключать договоры и по каким тарифам.
Что делать если внешние сети и оборудование строил застройщик - принимать ли их.

СУБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ-собственники многоквартирного дома
Способы управления многоквартирными домами: какой способ лучше.

Разработка модели взаимоотношений: ТСЖ- Управляющая организация, Управляющая организация -непосредственное управление.
Организация работы по проведению общего собрания собственников помещений: выбор способа управления, утверждение договора управления, утверждение тарифа на управление и эксплуатацию, прочие вопросы- как их задавать так чтобы получать «правильные ответы».
Регламент проведения общего собрания: PR-акции; обход собственников; информационные кейсы, уведомление домовладельцев, подготовка документации, очное и заочное голосование, уведомление о решении.

Опосредованный субъект управления - УПРАВЛЯЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ

Бизнес-модель управляющей организации.
Выбор и реализация способа управления -управление Управляющей организацией.
Организационная структура управляющей организации.
Две модели управляющей организации: плюсы и минусы.
Правила и возможности выхода на рынок управления.
Организация работы по заключению договоров управления с собственниками. Пошаговый регламент работы.
Расторжение договора управления по инициативе собственников- как не стать заложником собственной недальновидности.
Опосредованный субъект управления - ТСЖ
Организационная структура ТСЖ: когда и кто выбирает председателя, ревизионную комиссию, правление.
Основные вехи устава.
Написание собственниками заявлений о вступлении в ТСЖ, когда ТСЖ становится легитимным, можно ли брать вступительные взносы в ТСЖ.
Полномочия ТСЖ, его органов и членов ТСЖ.
Четкая грань между «общим собранием собственников многоквартирного дома» и «общим собранием членов ТСЖ»- избегаем путаницы в полномочиях и правильно принимаем решения.
Передача многоквартирного дома в управление: от застройщика, от органов местного самоуправления, органов государственной власти, ТСЖ, предыдущей Управляющей организации.
Оформление документов. Необходимые нюансы. Пошаговый практический регламент работы.

ОРГАНИЗАЦИЯ РАБОТЫ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

Годовой план управления многоквартирным домом.
Подготовка производственной программы.
Перечень необходимых периодических и разовых работ и услуг.
Подготовка и расчёт тарифа на управление/обслуживание. Основания для его применения.
Автоматизация процесса подготовки производственной программы и расчёта тарифа.
Организация предоставления жилищных услуг.
Что делать самому, а что отдать другим (аутсорсинг).
Отбор подрядных организаций.
Заключение договоров подряда и возмездного оказания услуг: отличия, что и где применять.
Предмет договора: как правильно определить и описать. Баланс прав и обязанностей.
Ответственность по договору: правильно формулируем, четко применяем, без судов платим меньше, выращиваем эффективных партнеров, а не конкурентов.
Организация предоставления коммунальных услуг.
Схемы договорных отношений.
Коммунальная услуга и коммунальный ресурс.
Договорные схемы взаимоотношений с Ресурсоснабжающими организациями.
Порядок заключения договоров с Энергоснабжающими организациями.
Порядок утверждения тарифа на коммунальные ресурсы.
Важные моменты, на которые необходимо обратить внимание в договорах энергоснабжения. Позиции, которые необходимо отстаивать.
Схемы работы и расчетов по приборам учета
Контроль качества жилищно-коммунальных услуг. Составление актов. Перерасчет платы.

Капитальный ремонт многоквартирного дома.
Принятие решения об установлении тарифа на капитальный ремонт на общем собрании.
Взаимодействие с банками. Ведение и передача накопительных лицевых счетов. Принятие решения о проведении капитального ремонта, подготовка ПСД, назначение подрядной организации и заключение договора. Контроль качества работ. Подписание актов КС-2, КС-3.
Деликты.
Затопления и пожары- минимизация выплат.
Регламент работы по предупреждению аварий и действий в аварийной ситуации
Работа с должниками.
Система неизбежного исполнения.
Предупреждение и взыскание задолженности.

ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НА ЖИЛИЩНЫЕ УСЛУГИ И ФОРМИРОВАНИЕ ТАРИФОВ НА УСЛУГИ ПО СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ПОМЕЩЕНИЙ

Определение производственной программы выполнения работ, связанных с содержанием и ремонтом жилищного фонда. Определение расходов на содержание и ремонт жилищного фонда. Расчет платы за содержание и ремонт жилищного фонда.
Условия и порядок произведения перерасчетов за некачественное выполнение работ и услуг по содержанию и ремонту помещений, а также за коммунальные услуги в случае оказания услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность
Расчет платы при наличии и отсутствии приборов учета
Разъяснения о применении тарифов для расчета размера платы за холодную воду, горячую воду, водоотведение, электрическую энергию, газ, тепловую энергию
СЕРВИС

Понятие сервиса и обслуживания клиентов
Подходы к постановке сервиса в организации
Десять аспектов безупречного сервиса
Анализ наиболее успешных решений и технологий. Типовые ошибки

ОРГАНИЗАЦИЯ ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ

Обзор рынка услуг по технической эксплуатации и прогноз его развития
Место технической эксплуатации в системе управления недвижимостью. Терминология
Нормативное регулирование технической эксплуатации недвижимости. Стандарты технической эксплуатации
Методы технической эксплуатации и способы организации работ.
Система планово-предупредительных ремонтов. Состав системы планово-предупредительных ремонтов
Планирование ремонтов
Регламентация мероприятий постоянной программы технической эксплуатации
Финансирование технической эксплуатации объектов недвижимости и ценообразование на услуги.
Автоматизация управления инженерной инфраструктурой зданий и автоматизация управления процессом технической эксплуатации
Система обеспечения безопасной эксплуатации объектов недвижимости

ЛИЧНАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ДИРЕКТОРА УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ ЖКХ

Основные компетенции директора
Формирование эффективного индивидуального стиля в работе
Самоменеджмент: личная организованность и управление рабочим временем
Навыки публичного выступления директора

ПОВЫШЕНИЕ КАЧЕСТВА МЕНЕДЖМЕНТА ПРИ УПРАВЛЕНИИ ЖИЛЫМИ ДОМАМИ

Организационное строительство и развитие компании. Организационная структура УК
Проведение изменений
Взаимодействие между собственником и управляющим компании, сервисными службами и поставщиками
Автоматизация внутренних процессов